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提及“凶宅”，或许每个人心中对其都有一个定义，但是不可否认的是，多数人都对其颇为忌惮，尤其是涉及房屋买卖行为和房屋租赁行为中的买受人承租人，多闻凶色变，而出卖人出租人则多讳莫如深。这一隐一恐的心理交替便极易在所涉事实暴露之后引发纠纷。对于此问题，实则尚需解决一个潜在或前置问题，即何为“凶宅”？实则此概念于法律中并无明确界定，此亦是导致司法实践各持一词的关键，然而鉴于中国传统文化趋吉避凶的传统，古之占卜、问卦由来已久，故而但凡所涉凶事，国人皆有忌讳。而对于牵扯“凶宅”的认定上，传统似与现今司法实践有些出路，古之“凶宅”，多受神怪文化及传统风水学说之影响，如“闹鬼”之说，狐怪作乱，以及风水周易之说，此于志怪小说之中多见。然而对于现今房屋买卖纠纷之中的“凶宅”，却应与之明显相区别。而对于“凶宅”的认定上，鉴于其缺乏统一的标准，学术界及实务中呈现不同观点。
一、“凶宅”一般认定。
据人们的一般认知，“凶宅”系指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。此观点起初为借鉴台湾地区司法实践中观点，其认为：“凶宅是依房屋市场之通常交易观念，系指曾发生凶杀或者自杀致死情事之房屋。”可见，其主要系因交易所涉房屋内发生了非正常的死亡事件所致。这便涉及对于非正常死亡之认定问题，其亦为认定凶宅的标准之一。
同时，结合社会日常民事交易中来看，就房屋市场的观念而言，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，一般都会给购房者带来内心的恐惧，从而影响购房意愿。在交易上，由于受一般观念的影响，房屋的价值会大打折扣，甚至会出现无人问津的情况。
二、“凶宅”可否构成交易物的瑕疵。
按照学理上的一般认识，物的瑕疵是指出卖人所交付的标的物在品质上不符合合同约定或者法律规定的标准，抑或是不符合交易上的习惯，致使该标的物的用途和价值降低或丧失。部分观点认为：我国《民法典》对于物的瑕疵没有做出类型化的区分，其第615条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”我国《民法典》对物的瑕疵的概念上的关注点在于“质量”，而质量一词，据字面理解，是指事物、产品或工作的优劣程度和数量，并不关乎事物本身的价值。这一规定甚至可以称之为关于“物的质量瑕疵担保责任”的规定，而如此诠释物的瑕疵这一概念，过于狭隘。
我国台湾地区“民法”即明确了物的瑕疵的类型，第三百五十四条规定，物的出卖人对于买受人应担保其物“无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵”，“但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵”，“出卖人并应担保其物于危险移转时，具有其所保证之品质”。这一规定为物的瑕疵确立了三种类型：价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵。效用瑕疵和品质瑕疵不难理解，价值瑕疵是指对于标的物的交换价值，出卖人应当保证没有灭失或减少其价值的瑕疵，换句话说，对于可能使受让人降低交易价格的物的某些特殊情况属于价值瑕疵，出让人出售时应当向受让人说明这些情况，否则将承担瑕疵担保责任。例如，出售的食物腐化变质，即属于丧失价值的情形，而出售的食物仅仅是外包装出现破损，则存在的只是减少价值的情形，但这两种情形都属于存在物的价值瑕疵。当然，无论是食物变质还是食物包装破损，也都属于物的质量瑕疵。回到本案中，买卖合同的标的物如果是“凶宅”，无疑它的交易价值会大为降低，成交的可能性也会降低，房屋中发生的“非正常死亡”的事实当然会构成物的价值瑕疵。但从房屋质量上而言，是否为“凶宅”并不影响其使用价值，就是说即便是“凶宅”，其效用上也未发生变化。
民法中物的价值大致分为使用价值和交换价值。在房屋买卖合同中，作为标的物的房屋如果发生过非自然死亡的情事，对于房屋用途上不会产生影响，但在成交价格上却是明显降低的。既然“凶宅”对房屋交易价值影响巨大，“凶宅”理所应当在交换价值中的是物的瑕疵。
三、“凶宅”交易中的瑕疵担保责任
如上文所述，物的瑕疵可以扩展到价值瑕疵层面，而从法律条文规定上看物的瑕疵被局限在质量瑕疵之内。但笔者认为从法律适用角度，应当将物的瑕疵担保责任中的“物的瑕疵” 作扩大解释。理由如下：一是民法中诚实信用原则。卖房人隐瞒“凶宅”的有关情况，目的是为了及时将房屋售出并卖得好价钱，这显然有悖交易诚信。二是物的交易价值为合同缔约方所关注。对于买受人来说，关注的是购买的东西“是不是值这个价”，对于出让人来说，关注的是卖出的东西“价格上是不是合理”。既然双方都关注物的交易价值，出让人自然有保证所售之物在价值上不应有瑕疵的义务。三是若是物的瑕疵仅仅限定在质量瑕疵或者说使用价值上，那如果买受人所购之物是为了再行售卖，其利益又如何保障？房屋购买者如买房目的并非用于自住而是用于投资，在未知情的情况下买入“凶宅”，待出售时“凶宅”之事已被周知，岂不遭受重大损失，而这一损失又是由于前手隐瞒真相所致。瑕疵担保责任制度的价值就在于平衡买卖双方的利益，保证交易的公平性。一方面，当物存在瑕疵之时，授以买受人以救济渠道；另一方面，规定买受人提出物的瑕疵的异议期，促进已完成的交易的安定性。如笔者检索典型案例（2016）浙0624民初第1101号潘秀江与高小军房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书中法院认为：“涉案房屋在出卖人即被告高小军、姚进居住期间曾发生其子不幸从窗户摔落致死的意外事故，而对于此类房屋作为本案买受人的原告认为是“我们所不能够接受的，也是大多数人所不能接受的”，因此，该意外事故信息对原告是否愿意与出卖人签约有重大影响，属于出卖人应当予以披露的内容。”故而可见涉及“凶宅”的信息应为出卖人需披露的义务。
瑕疵担保责任是一种无过错责任，其构成不以出卖人主观上有过错为条件，只要出卖人交付的标的物存在瑕疵，出卖人即应依法承担瑕疵担保责任。本案被告即使事先对房屋内发生的特殊事件并不知情，也应承担降低价款、赔偿损失、解除合同等法律责任。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条 买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。如果买受人购买房屋时已经获知或应当获知房屋系所谓“凶宅”，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。
四、出售“凶宅”是否构成欺诈。
另有观点认为，可以通过认定卖房人故意隐瞒房屋有关真实情况构成欺诈，来保障购房人的合理利益。欺诈一经确认，房屋买受人可以通过撤销房屋买卖合同来维护自己的权益，而出卖人所承担的是缔约过失责任。
就是否构成欺诈而言，笔者认为一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的，可以认定为欺诈。实践中通说认为，欺诈的构成须以欺诈人有欺诈之故意为前提。所谓的欺诈故意，可以理解为有使对方限于错误认识的故意和使对方因此做出错误意思表示的故意。
但就对于买受人来说，在诉讼中证明难度无疑是极大的。我国民诉法对证明欺诈要求及其严格，需要达到排除合理怀疑的程度。而且现实的房屋交易中一套房屋可能转移多手，交易中的出卖一方不一定对其存在瑕疵知情，如也是通过二手房交易方式取得而并不了解其中实情那就不能认定为欺诈。那就不能主张缔约过失责任。
综上所述，此类案件的处理适用物的瑕疵担保责任制度，有利于维护合同的公平与追求诚信价值，并有利于提升人民群众对司法公正的信赖。
作者：郭焱律师
